Vuosimaksulainojen muutokset Pandiassa

Valtteri Renvall|2020-09-01T09:57:30+03:006.9.2019|

Tilastokeskus julkaisi 14.8.2019 heinäkuun kuluttajahintaindeksin vuosimuutoksen joka oli 0,8 prosenttia.

Vuosimaksulainojen muutokset 

Pandia Financeen julkaistiin tällä viikolla vuosimaksu- eli aravalainojen 1.3.2020 – 28.2.2021 kauden vuosimaksuihin vaikuttavia laskentaperusteita. Valtiokonttori on perinteisesti ilmoittanut vuosimaksulainojen muutokset lokakuun puolissa välin mutta koska laskentaperusteita on jo nyt tiedossa, olemme päivittäneet Pandian laskennan näiltä osin. Aravalainojen vuosimaksujen kehitys on laajalti riippuvainen kuluttajahintojen vuosimuutoksesta. Tilastokeskus julkaisi 14.8.2019 heinäkuun kuluttajahintaindeksin vuosimuutoksen, joka oli 0,8 prosenttia (linkki). Aravalainatyypeissä joissa vuosimaksu tarkastuu suoraan kuluttajahintaindeksin mukaan vuosimaksut kaudelle 1.3.2020 – 28.2.2021 nousevat siis 0,8% nykyisestä (mm. 1300, 1310, 1304 ja 1400 -aravalainat).

Vuosimaksulainojen viitekorko määrittyy Suomen Pankin Suomen valtion 10 vuoden euromääräisille obligaatiokoroille laskemista kuukausikeskiarvoista heinäkuun lopussa päättyneeltä 36 kuukauden ajanjaksolta. Jos viitekorko nousee tai laskee yli 0,5%, useiden aravalainojen korkokatto muuttuu vastaavasti. Valtion 10 vuoden obligaatiokorkojen kuukausikeskiarvot 36 kuukauden ajalta eivät ole muuttuneet yli 0,5% joten aravalainojen korkokatot pysyvät näiltä osin samana. Valtiokonttori ilmoittaa myöhemmin syksyllä mahdolliset senttimuutokset ja poikkeukselliset erät, jotka saamme tuolloin päivitettyä Pandiaan.

Muutokset Pandiassa

Kun huomaat Pandia Financesi päivittyneen versoon 8.6 voit tarkastella aravalainojen päivittyneitä vuosimaksuja ja käyttää uusinta mahdollista tietoa muun muassa budjetoinnin apuna. Ota yhteyttä jos haluat lisätietoja Pandia Financen hyödyntämisestä rahoituksenhallinnassa!

Ystävällisin terveisin,
Pandian tuki

Uusia mahdollisuuksia budjetointiin!

Pekka Paaskunta|2022-08-23T14:51:42+03:008.7.2019|

Budjetointikausi on käynnissä. Tässä kohtaa on hyvä hetki miettiä myös kehityskohteita – miten voitaisiin tehdä vielä parempia budjetteja tai helpottaa prosessia ensi vuonna?

Olemme kehittäneet monia uusia toiminnallisuuksia budjetointiin, joiden hyödyntämistä kannattaa miettiä:

1. Koostebudjetointi
2. Uudet vyörytykset
3. Kuukausibudjetointi

Mikäli teillä on budjetointijärjestelmämme käytössä, mutta ei muita tuotteitamme, saattaa sinua kiinnostaa myös seuraavat työkalut:

5. Rahoituskulujen budjetointi Pandia Financella (uutena mm. marginaalien simulointi)
6. Korjauskulujen ja investointien budjetointi Pandia Investmentillä

Osa ominaisuuksista on jo asiakkaittemme käytössä, osa taas on saatavilla palvelun laajennuspaketteina, joista voit kysyä lisää asiakaspäälliköltäsi.

Koostebudjetointi

Koostebudjetointi on monella ollut käytössä jo viime kaudella, mutta sitä on nyt kehitetty eteenpäin. Toiminnallisuudella voit helposti budjetoida yksittäisen tiliryhmän luvut kaikille kohteille tai suodatetulla kohdemäärälle koostetusti, esimerkiksi alueittaisten vesimaksujen korotukset. Uusilla lisäpiirteillä kustannukset on lisäksi jaettavissa esimerkiksi neliöiden suhteessa.

Uudet vyörytykset

Vyörytyksillä tarkoitamme yhtiötason kulujen ja tuottojen jakamista kohteille ja olemme nyt kehittäneet monia uusia vyörytyslogiikoita. Uusilla toiminnallisuuksilla voit vyöryttää esimerkiksi hallintokulut neliöiden tai asuntojen suhteessa. Käytössä on myös omat ”jyvitys- tai pisteytystaulukot”, jotka viimein korvaavat monimutkaiset excel-taulukot.

Kuukausibudjetointi

Viimein palveluumme on julkistettu myös kuukausibudjetoinnin toiminnallisuudet! Niiden avulla voit tiliryhmäkohtaisesti määritellä helposti sääntöjä koko vuoden lukujen jakamiseksi, esimerkiksi viime vuoden toteuman suhteessa tai käsipelillä määrittäen.

Rahoituskulujen budjetointi

Pandian lainojen hallinnan järjestelmä helpottaa merkittävästi rahoituskulujen budjetointia. Voit tehdä todella helposti ennusteet korkokehityksestä, jolloin lainamallinnusten pohjalta saat muutamalla klikillä tarkat ennusteet rahoituskuluista. Järjestelmää on kehitetty paljon eteenpäin viime aikoina myös ennustamisen näkökulmasta, esimerkiksi marginaalien simulointi ja kiinteiden korkojen ennustaminen swap-koroilla.

Korjausten ja projektien budjetointi

Investointien hallinnan järjestelmämme ytimessä on kiinteistöjen tekninen elinkaarimalli. Tämän pohjalta budjetoit kätevästi pts-hankkeet, peruskorjaukset ja pienemmät ylläpitohankkeet. Loppuvuonna ohjelmistoon julkaistaan myös uudet projektinhallintatyökalut, joiden avulla suuremmat projektit on helppoa suunnitella entistä tarkemmalla tasolla.

Pandia toivottaa työn iloa budjetointiin ja lämmintä kesää. Otathan asiakaspäällikköösi yhteyttä, mikäli haluat kehittää budjetointikäytäntöjäsi ensi kertaa varten!

Pandian vuosi 2018 – ennätyksiä ja kumppanuuksia

Pekka Paaskunta|2019-03-04T11:33:15+03:0012.2.2019|

Vuoden vaihteesta on jo aikaa ja Pandiaanien katseet ovat jo pitemmän aikaa keskittyneet kevään käyttöönottoruuhkaan. Hiihtoloman kynnyksellä tuntuu kuitenkin loogiselta katsoa pikaisesti vuoteen 2018 ja sitten taas eteenpäin.

Viime vuonna puhkottiin ennätyksiä.

Asiakasmäärämme kasvoi rajusti tehtyämme peräti 22 käyttöönottoprojektia. Uusille asiakkaille lämpimästi tervetuloa Pandian leiriin!

Investoimme tuotekehitykseen enemmän kuin koskaan, yhteensä 1 100 työpäivää, eli 5 henkilötyövuotta. Tällaisella työpanoksella saadaan jo asioita aikaan ja pikkuhiljaa koko toimialaa yhdessä muutettua.

Tuoterintamalla korjausinvestointien ja elinkaarihallinnan järjestelmämme Pandia Investment on kehittynyt eteenpäin suurimmin harppauksin. Kiinteistöjen elinkaarimallinnukseen saimme vetoapua myös Kiradigihankkeesta.

Järjestelmästä kannattaa pyytää heti demo, sillä palaute on ollut todella positiivista!

Myös taloudellisesti kasvu jatkui. Liikevaihtomme kasvoi noin 25% (1,4m€) kannattavuuden ollessa noin 20%. Kasvun myötä olemme pystyneet myös rekrytoimaan. Sekä kehitys- että palvelutiimimme on vahvistunut vuoden vaihteen tienoilla kahdella henkilöllä.

Kasvu tuo mukanaan aina myös jonkin asteisia kipuja. Viime vuonna organisaatiomme nitisi ja natisi liitoksistaan työmäärän ylittäessä kaikki odotukset. Välillä tämä johti priorisointihaasteisiin ja siten vasteaikamme ovat välillä olleet totuttua pidempiä. Haasteeseen on vastattu rekrytoimalla lisää henkilöstöä.

Miltä sitten vuosi 2019 näyttää?

Jo tässä kohtaa osaamme sanoa, että ennätyksiä tullaan jälleen puhkomaan. Uusia asiakkaita on alkavalle keväälle lähes jonoksi ja henkilöstölisäysten myötä pystymme jälleen kasvattamaan tuotekehitysinvestointeja ja kehittämään palvelutiimin toimintaa.

Tulemme julkaisemaan monia kehitysharppauksia nykyisiin tuotteisiimme ja kehittämään myös täysin uutta. Kerromme näistä myöhemmin lisää, mutta malttamattomat saavat olla myös aloitteellisia ja kysellä meiltä lisätietoa – kaikki ideat ja ajatukset ovat samalla tervetulleita!

Strategiapäivillämme totesimme tärkeimmäksi avaintermiksi ja tavoitteeksi kumppanuuden.

Pandialla on pitkä historia kehitystyöstä yhdessä hyvien kumppaneittemme kanssa. Tavoitteemme on jatkaa tällä polulla siten, että yhä useammat asiakkaamme näkevät meidät ”toimittajan” sijasta kumppanina, jonka kanssa voidaan yhteisvoimin uudistaa koko toimialan käytännöt.

Koko Pandian tiimin puolesta kiitokset vielä hienosta viime vuodesta. Seuraavaksi katse taas tiukasti eteenpäin!

Vuosimaksulainojen vaikutus kassavirtoihin

Valtteri Renvall|2018-11-09T12:40:42+03:005.11.2018|

Valtiokonttori julkaisi 18.9.2018 vuosimaksulainojen vuosimaksut ja korot 1.3.2019 lukien (linkki VK:n sivulle). Tässä blogitekstissä avaamme ilmoitettujen vuosimaksujen ja korkojen vaikutuksia lainanhaltijoiden rahoitustilanteeseen.

Vuosimaksut

Valtiokonttori ilmoittaa vuosimaksujen muutokset suhteessa edellisen kauden vuosimaksuihin. Ne koostuvat kaksi kertaa vuodessa maksettavasta lainan korosta ja pääoman lyhennyksestä. Esimerkiksi, jos lainan vuosimaksut 1.3.2018 – 28.2.2019 ovat olleet 100 000 € ja vuosimaksulainatyypille ilmoitetaan 1,4% korotus, ovat kauden 1.3.2019 – 29.2.2020 maksettavat kokonaismaksut yhteensä 101 400 €.

Vuokra- ja asumisoikeustalojen ja asuntojen rakentamis- ja hankintalainojen vuosimaksua tarkistetaan vuosittain toteutuneella inflaatiolla riippumatta lainan myöntämisajankohdasta. Pitkäaikaisten perusparannuslainojen osalta vuosimaksua tarkistetaan toteutuneella inflaatiolla lisättynä 1,5 prosenttiyksiköllä riippumatta lainan myöntämisajankohdasta. Tulevalla kaudella ainoa lainaryhmä, johon tuli prosentuaalisten muutosten sijaan euromääräisiä muutoksia, on lainaryhmä 1307, joiden tarkistus on 0,08 euroa pääkaupunkiseudulla ja 0,07 euroa muualla maassa.

Korot

Vuosimaksulainojen koron ja lyhennyksen suuruus määräytyy koron ja korkokaton kautta. Koron ylittäessä korkokaton maksetaan vain korkokaton verran korkoa. Koron jälkeinen osuus vuosimaksussa on lainan lyhennystä. Mitä alhaisempi korko on, sitä suuremmalla osuudella lyhennetään siis lainaa. Kerrannaisvaikutuksena myös tulevat korkokulut pienenevät.

Vuoden 2018 ja 2019 välillä vuosimaksulainojen korkotaso ei muuttunut. Vanhojen vuosimaksulainojen korkokatto pysyy 0,54 %:ssa (lainaryhmät 1300, 1301, 1303, 1304, 1310, 1311). Uuden lainakannan korko pysyy omavastuukorossa, joka on 3,4% (lainaryhmät 1400, 1401, 1403, 1410, 1411). Uuden lainakannan korko on siis yli kuusinkertainen vanhaan kantaan verrattuna. Vanhaksi lainakannaksi kutsutaan ennen 1.3.2003 myönnettyjä vuosimaksulainoja ja uudeksi tämän jälkeen myönnetyt lainat.

Case: Vuosimaksulainojen korkokulujen analysointi Pandia Financessa

Pandia Finance on kiinteistöalan rahoituksenhallinnan tarpeisiin tehty ohjelmisto. Pandia laskee lainoille automaattisesti lyhennys- ja koronmaksuohjelmat, jotka päivittyvät uusien laskentaperusteiden, kuten kuluttajahintahindeksin julkaisujen yhteydessä. Manuaalinen laskenta jää tarpeettomaksi kun muun muassa tulevat lyhennykset ja korot ovat helposti tarkasteltavissa ja analysoitavissa.

Ensimmäisessä esimerkissämme Pandiaan on perustettu alkupääomaltaan 25 miljoonan euron lainasalkku, josta 10 miljoonaa on nostettu lainaryhmän 1300- lainana, 10 miljoonaa lainaryhmän 1400-lainana ja loput 5 miljoonaa 1207- lainaryhmän lainana. Tässä tapauksessa haluamme tarkastella miten vuosimaksulainasalkkumme korkokulut muuttuvat vuoden 2018 ja 2019 välillä.

Financen aikasarjaraportin kaavio havainnollistaa korkokulujen määrää ja jakautumista. Kuvaajasta  näemme, että korkokulut vähenevät 370 000 eurosta noin 330 000 euroon. Koska lainojen korkotaso pysyy samana edelliseen vuoteen verrattuna, korkokulujen aleneminen johtuu pienentyneestä pääomasta. Kuvaaja havainnollistaa samalla, kuinka kymmenen lainan lainasalkkumme korkokuluista leijonanosan aiheuttaa neljä 1400-luokan lainaa, joiden omavastuukorko on 3,4%.

Aikaryhmitellyllä perusraportilla pääsemme porautumaan lukuihin tarkemmin. Raportista voimme muun muassa havaita, että vaikka 1300 ja 1400-lainaryhmien lainojen vuosimaksut ovat suurin piirtein samaa luokkaa…

  • 1400-ryhmän maksuperusteiset korkokulut vuonna 2019 ovat 301 108 euroa lainaryhmän 3,4% koron takia.
  • 1300-lainojen korkomenot ovat ainoastaan 29 942 euroa tarkoittaen, että loppu maksetuista vuosimaksuista lyhentää lainapääomaa
  • Lainaryhmän 1300 kokonaispääomaa pystytäänkin lyhentämään yli 3,5 kertaa enemmän kuin lainaryhmän 1400 lainoja vuonna 2019.

Toisessa esimerkissämme tarkastelemme lainasalkkua, jossa on vuoden 2018 alkaessa jäljellä 3 m€ pääoma jakautuen tasaisesti vuoksimaksulainaryhmien 1300, 1340 ja 1400 kesken. Haluamme simuloida kuinka seuraavan kymmenen vuoden maksuperusteiset korot käyttäytyvät kuluttajahintaindeksin ja korkotason muuttuessa.

  • Pandia Financeen tehdyssä simuloinnissa ennakoimme kuluttajahintaindeksin nousevan seuraavat 10 vuotta nykytahdilla eli 1,4% vuodessa ja valtion 10 vuoden obligaatiokoron nousevan viiteen prosenttiin vuoden 2028 loppuun mennessä
  • Vertaamalla nykyistä obligaatiokoron ja kuluttajahintaindeksin tasoa Pandiaan syötettyyn ennusteeseen havaitsemme, että simuloiduilla arvoilla  korkokulut ovat vuoden 2020 alussa 6% suuremmat ja 10 vuoden kohdalla noin 46% suuremmat kuin ne olisivat nykyisellä korkotasolla.

  • Kymmenen vuoden kumulatiiviset korkokulut lainasalkullemme ovat noin 730 000 € kun taas nykyisellä tasoilla korkokulujen kokonaissummaksi muodostuu 610 000 €

Ole rohkeasti yhteydessä Pandiaan, jos haluat tietää kuinka teet vastaavat vertailut ja ennusteet omaan lainakantaasi Pandiassa!

Aravalainojen vuosimaksut 2019 Pandia Financessa

Valtteri Renvall|2018-10-25T18:15:57+03:0021.8.2018|

Tilastokeskus on julkaissut 14.8.2018 kuluttajahintojen vuosimuutoksen, joka oli heinäkuussa 1,4 prosenttia suurempi vuoden 2017 heinäkuun arvoon verrattuna. 

Yleistä Valtiokonttorin lainaehdoista

Aravalainojen vuosimaksukausi alkaa vuosittain maaliskuun alussa ja Valtiokonttori vahvistaa tulevan kauden aravalainojen korot tyypillisesti syys-lokakuussa. Valtiokonttori julkaisee tällöin aravalainojen lainaehtojen mukaiset vuosimaksujen ja korkojen suuruudet uusille ja vanhoille vuosimaksulainoille sekä muille aravalainoille (linkki VK:n sivulle). Vuonna 2018 julkaistavat vuosimaksulainojen muutokset tulevat voimaan 1.3.2019.

Suurimmat muutokset vuosimaksulainojen lainaehtoihin määräytyvät kuluttajahintaindeksin heinäkuun vuosimuutoksen ja valtion 10 vuoden obligaatiokoron 3 vuoden keskiarvon muutoksen mukaan. Obligaatiokoron keskiarvon muutos vaikuttaa aravalainojen korkokattoon. Muutoksen ollessa alle 0,5% edellisestä muutoksesta korkokatto pysyy ennallaan. Näiden lisäksi Valtiokonttori voi määrittää osalle aravalainoista lisäkorotusprosentteja, jotka julkaistaan Valtiokonttorin vahvistuksen yhteydessä.

Valtiokonttorin vuosimaksulainat jakaantuvat ennen 1.3.2003 myönnettyyn vanhaan kantaan ja 1.3.2003 lähtien myönnettyyn uuteen kantaan. Uuden kannan viitekoron korkokatto määräytyy edellämainitun valtion 10 vuoden obligaatiokoron 3 vuoden keskiarvon muutoksen mukaan. Vanhan aravalainakannan korko on kuluttajahintaindeksin muutos lisättynä lainatyypistä riippuvalla lisäprosenttiosuudella.

Valtiokonttorin aravalainojen tiedossa olevat muutokset

Tilastokeskus on julkaissut 14.8.2018 kuluttajahintojen vuosimuutoksen, joka oli heinäkuussa 1,4 prosenttia suurempi vuoden 2017 heinäkuun arvoon verrattuna. Kuluttajahintaindeksi kuvaa kotitalouksien Suomessa ostamien tavaroiden ja palveluiden hintakehitystä ja sitä käytetään yleisenä inflaation mittarina. Julkaistulla kuluttajahintaindeksin muutoksella on suora vaikutus aravalainojen vuosimaksulainojen vuosimaksun suuruuteen. Tämä siis tarkoittaa, että vuosimaksulainojen vuosimaksun suuruus nousee 1,4% alkaen 1.3.2019. Ensimmäinen 1,4% korkeampi vuosimaksu maksetaan Valtiokonttorille 31.8.2019.

Valtion 10 vuoden obligaatiokoron kolmen vuoden keskiarvo on myös jo tiedossa. Obligaatiokoron 3 vuoden keskiarvo on 0,562%. Edellisen kerran korkokatto on muuttunut 2017, joten muutos lasketaan vuoden 2017 obligaatiokoron 3 vuoden keskiarvoon nähden, joka oli 0,624%. Koska muutos on alle 0,5%, tämä siis tarkoittaa, että aravalainojen korkokatto ei muutu, jolloin korot pysyvät nykyisellä tasolla.

Käytännössä muutokset tarkoittavat, että Valtiokonttorin vuosimaksulainojen vuosimaksut kasvavat 0,95% vuoden 2018 vuosimaksuihin nähden. Esimerkiksi jos vuoden 2018 vuosimaksulainojen korkojen ja lyhennysten yhteenlaskettu summa on ollut 100 000,00€, vuonna 2019 vuosimaksujen suuruus tulee olemaan 100 951,12€. Korkokaton pysyessä samana muutos kohdistuu lyhennyksiin.

Muutokset Pandia Financessa

Pandia Finance -rahoituksenhallintaohjelma tukee kaikkia yleisimpiä aravalainatyyppejä, joten aravalainasalkun syöttäminen palveluun onnistuu helposti. Aravamatematiikan parametrit, kuten julkaistu kuluttajahintaindeksi sekä obligaatiolainojen keskikorko päivittyvät Pandia Financeen reaaliaikaisesti. Pandian laskenta päivittää tulevat korko- ja kokonaislyhennykset lainakantaan automaattisesti mikä mahdollistaa täsmälliset korkoanalyysit, korkosuojauksien suunnittelun sekä pääoman käytön optimoinnin.

Pandia Financen automatisoidun laskennan avulla tieto tulevasta aravalainojen korkotasosta ja vuosimaksun suuruudesta kaudella 1.3.2019 – 29.2.2020 on käyttäjien hyödynnettävissä jo nyt. Valtiokonttorin mahdollisesti ilmoittamat lisä- ja senttikorotukset sekä muut muutokset päivitetään Pandiaan ilmoitusten myötä.

ARA:n jälkilaskelma jatko-osa 4: Ylijäämät, yhteistötason tiedot ja täsmäyttäminen taseeseen

Valtteri Renvall|2018-06-28T15:07:18+03:0021.6.2018|

Laskelman tulee muodostaa yli-/alijäämää kunkin tasausryhmän kolmesta kategoriasta: Hoitokuluista, pääomakuluista ja varautumisesta.

Jos vuokrien keräys on jaettu kirjanpitoon kahdelle tilille, tällöin pääomakulujen yli-/alijäämä on aina alijäämäinen ja hoitokulujen osuus on ylijäämäinen, mutta summattuna varautumiseen niistä tulee tasausryhmän kokonaisjäämä.

Jälkilaskelman pohjaluvuksi tulisi selvittää tasausryhmäkohtainen varautuminen. Jos tasausryhmäkohtainen varautuminen on hankala selvittää, tulisi varautumisen pohjalukuna käyttää taseen rahoitus-ylijäämää. Tilanteissa, joissa tätä lukua ei voida käyttää tasausryhmäkohtaisen varautumisen pohja-arvona, tulee rahoitusylijäämä jakaa laskennallisesti tasausryhmäkohtaiseen varautumiseen ja investointien alkusaldoksi.

Yhteisötason tiedot

Tasausryhmäkohtaisten laskelmien yhteenlasketut kumulatiiviset yli-/alijäämät tulevat yhteisötason laskelman Rahoitusjäämä-kategoriaan riville ”Omakustannevuokraustoiminnan kumulatiivinen jäämä”. Vapaarahoitteinen osuus tulee yhteisötason laskelmaan kategoriaan ”Muu vuokraustoiminta”.

Yhteisön muu toiminta (kuten ulkopuolelle myydyt palvelut jne) tulee kategoriaan ”Muu yhteisön toiminta”, jotta muu toiminta olisi helposti eriteltävissä vuokraustoiminnasta. Yleensä muun toiminnan tuotot löytyvät helposti kirjanpidosta, mutta kulujen kohdistaminen voi olla haastavaa. Kannattaakin harkita muun toiminnan tuottojen ja kulujen jakamista omalle kustannuspaikaille tai eri tileille. Tällöin tilikauden aikana tulleet tuotot ja kulut voidaan summata ja kohdistaa suoraan omille riveilleen jälkilaskelmassa.

Investointien rahoitus -kategoriaan kerätään lainarahalla ja omistajan pääomalla rahoitetut kokonaisuudet, kuten perusparannukset (joita ei rahoiteta varautumisesta) tai uudistuotanto. Nämä ovat yleensä kirjattu suoraan taseeseen. Näistä vienneistä tulee aktivointien, lyhennysten ja nostojen tyyliin eliminoida pois ne viennit, jotka eivät ole kassavaikutteisia; yksi esimerkki on poistot. Käytän-nössä tähän kategoriaan tulee kaikki uudisrakentami-seen liittyvät kulut, perusparannukseen liittyvät kulut (joita ei rahoiteta varautumisella), avustukset ja perusparannus- ja uudisrakentamiseen liittyvien lainojen nostot. Huom! näiden lainojen lyhennykset ja korot näytetään kohteen tasausryhmäkohtaisessa laskennassa.

Viimeinen ryhmä ”Muut rahoitukseen vaikuttavat tapahtumat” koostaa kaikki loput kassavirta-tapahtumat, kuten saadut ennakot ja maksetut ennakkomaksut, vakuusmaksut jne. Nämä ovat yleensä taseen tilejä. Taseen kassavaikutteisten tapahtumien tietojen keräämistä helpottamaan kannatta harkita kirjanpitoon uuden omaa ryhmit-telytason / tositelajin lisäämistä, jolloin ne löytyvät huomattavasti helpommin.

Täsmäyttäminen taseeseen

Kun raportille on kerätty kaikki yhtiön kassa-tapahtumat, raportti voidaan täsmäyttää yhtiön taseeseen rahoitusvastikelaskelman tyyliin. Täsmäytys tehdään taseen lukuja vasten kaavalla:

Rahoitusomaisuus + Seuraavan tilikauden lyhennykset – Lyhytaikainen vieras pääoma = Laskelman yli-/alijäämä


Oppaan tiedot on kerätty muun muassa ARA:n verkkosivuilta ja yksityiskohtia on lisäksi tarkennettu suoraan ARA:n edustajien kanssa.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

ARA:n jälkilaskelma jatko-osa 3: Varautuminen, aktivoinnit ja taseen tilit

Valtteri Renvall|2018-06-20T13:56:23+03:0020.6.2018|

Jälkilaskelmassa tulee eritellä varautumiseen kerätyt varat, kuinka niitä on käytetty ja kuinka paljon varoja on jäljellä.

Varautumiseen kerätyt varat tulevat vuokratuottojen kautta. Aikaisempina vuosina kerättyjä varoja voidaan käyttää vuoden aikana tehtäviin korjauksiin. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että osa korjauskulujen kirjauksista allokoidaan maksetuksi kerätystä varautumisesta ja ne näytetään jälkilaskelmassa varautumisten alla, jolloin ne pienentävät kerättyä varautumista.

Korjaukset voivat olla kuluksi kirjattuja korjauksia tai aktivoituja korjauksia. Haasteena tässä on, että jälkilaskelmamallissa on kuusi erillistä riviä kuluksi kirjatuille ja aktivoiduille korjauksille riippuen siitä, mitä kautta korjaukset rahoitetaan:

  • Hoitovuokralla kerätyt korjaukset eritellään hoitokulujen alle
  • Varautumisella katetut korjaukset eritellään varautumisen alle
  • Lainarahalla katetut korjauskulut eritellään yhteisötason laskelmaan investointien alle

Automatisoinnin kannalta on haastavaa, että kulukirjausta tehdessään kirjanpitäjä ei välttämättä tiedä mistä laarista kyseinen kulu rahoitetaan, jolloin sen kirjaus oikealle tilille voi olla haastavaa.

Jotta vältytään turhalta manuaaliselta työltä jälkilaskelmaa muodostettaessa, kannattaa korjauskulujen kirjanpidon kirjauksiin muodostaa yhtenäinen käytäntö organisaation sisällä. Esimerkiksi organisaatio voi päättää, että kaikki PTS-tilien aktivoitavat kustannukset menevät aina varautumisen alle, jolloin näiden tietojen automatisointi on helppoa ja varautumiseen käytettyjen summien laskenta osakirjanpito-järjestelmässä voidaan toteuttaa helposti.

Jotta tietojen keräys olisi helppoa, kannattaa kirjanpito toteuttaa niin, että tilien nettosummaa voidaan hyödyntää vientien kohdistamiseen. Esimerkiksi perusparannukset voidaan kirjata tuloslaskelman kautta käyttämällä kolmea eri tiliä riippuen mistä vuokrasta korjaus on maksettu.

Alla esimerkki tällaisesta toimintamallista:

Tilit:

  • 6800 julkisivut, rahoitettu vuokratuotoilla
  • 68001 julkisivut, rahoitettu varautumisesta, taseeseen aktivoitava
  • 68002 julkisivut, rahoitettu lainarahalla, taseeseen aktivoitava
  • 6899 aktivoinnit

Esimerkki: Julkisivuremontin aikana esimerkiksi 100k€ kulut kirjataan tilille 6800 D. Tilinpäätöksen yhteydessä tarkistetaan, että 100k€ remontista 30k€ on maksettu edellisinä kausina kerätystä varautumisesta ja 50k€ on rahoitettu perusparannuslainalla. Tällöin tehdään kirjaukset 30k€ 6800 K → 68001 D ja 50k€ 6800 K → 68002 D. Taseeseen aktivointi tehdään netottamatta tilejä 68001 ja 68002, jolloin kirjataan 80k€ 6899 K taseen rakennuksiin tai keskeneräisiin. Jälkilaskelmaa ajatellen voidaan tällöin unohtaa kokonaan tilin 6899 kirjaukset ja näytetään 6800 nettosumma hoitokulujen korjauksissa, 68001 nettosumma varautumisilla katetuissa korjauksissa ja 68002 yhteisötason investoinneissa.


Oppaan tiedot on kerätty muun muassa ARA:n verkkosivuilta ja yksityiskohtia on lisäksi tarkennettu suoraan ARA:n edustajien kanssa.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

ARA:n jälkilaskelma jatko-osa 2: Yhteisten kulujen ja vuokran jakaminen

Valtteri Renvall|2018-06-15T08:10:21+03:0019.6.2018|

Kun kustannuspaikat on salkutettu ja kohteiden suorat tuotot ja kulut on kohdistettu kustannuspaikoille, tulee kohteille vyöryttää vuokraus-toimintaan kuuluvat yhteiset tuotot ja kulut, joita ei ole vielä kohdistettu yhteenkään salkkuun.

Tarkoituksena on, että emoyhtiön maksamat yhteiset kulut kirjataan hallinnon kustannuspaikalle ja ne vyörytetään sovituin periaattein kaikille kustannus-paikoille (esim. neliö- tai tilavuuspohjaisesti). Vyörytys voidaan hoitaa kirjanpidossa, mutta kaikki kirjanpito-ohjelmat eivät tue automaattista vyörytystä. Kannattaa myös huomata, että vyörytys kirjanpidossa tekee pääkirjoista lukukelvottomia (esim. jos 2,45€ yksittäinen vienti jaetaan neliö-pohjaisesti sadan kohteen kesken). Tällaisissa tilanteissa voidaan myös käyttää osakirjanpito-järjestelmää, joka tekee lukujen vyöryttämisen automaattisesti (esim. Pandian ratkaisut).

Hyvä yleissääntö: Kun tasausryhmien summat lasketaan yhteen vapaarahoitteisten kustannus-paikkojen summien kanssa, tilikohtaisten summien pitäisi vastata koko yhteisön vuokraustoimintaan kuuluvien tuottojen ja kulujen summaa. Tällöin voidaan varmistua siitä, että kaikki vuokraus-toimintaan kuuluvat tuotot ja kulut tulevat raportille.

Vuokran jakaminen kolmeen (tai kahteen) osaan

ARA:n jälkilaskelmamallissa vuokratuotto tulisi jakaa kolmeen osaan: hoitovuokra, pääomavuokra ja varautumiseen kerätyt vuokratuotot. Optimaalisin tilanne jälkilaskelman kannalta olisi, jos kohteen vuokrat kerättäisiin asukkailta jo valmiiksi kolmessa eri osassa, mutta käytännössä tilanne on harvoin tämä.

Vuokratuottojen osittaminen onnistuu myös lasken-nallisesti, jolloin vuokrien keruu voidaan hoitaa entisellä tavalla, mutta vuokrat jaetaan laskennallisesti kahteen tai kolmeen vuokraan. Jako voidaan tehdä joko suoraan kirjanpitojärjestelmässä tai osakirjanpitojärjestelmässä. Kirjanpito-ohjelmissa ei välttämättä ole tukea automaattisten jakojen toteutukselle, joten kannattaa harkita laskennan toteuttamista erillisessä järjestelmässä, josta historian saa lukittua ja jakoperusteet saadaan ladattua tarkastusta varten ulos (ks. Lähde 1).

Helpottaaksemme asiakkaidemme työtaakkaa jälkilaskelman tietojen kokoamiseen, laajennamme Pandian talousraportointia tukemaan näitä vaatimuksia. Jos erillisen järjestelmän käyttäminen ei ole mahdollista, ARA:n minimivaatimus on, että kirjanpitoon kirjataan kaksi eri vuokraa: hoito- ja pääomavuokra yhdellä tilillä ja varautumiseen kerätyt vuokratuotot omalla kirjanpidon tilillä.

Jos nykyinen käytäntö on kirjata vuokrat 100% käyttöasteen mukaan ja kirjata taloudellinen tyhjäkäyttö kirjanpidossa omalle tililleen, tällöin tyhjäkäyttö voidaan vähentää varautumisen osuudesta. Ideaalitilanteessa varautuminen tulisi kerätä yhdelle kirjanpidon tilille, jonka saldo kertoo varautumiseen kerättyjen varojen määrän ja varautumisesta käytetyt summat, mutta tämä ei välttämättä ole nykyisten käytäntöjen puitteessa mahdollista. Varautumiseen käytettyjä varoja voidaan seurata myös erillisellä osakirjanpidolla, mutta tällöin varautumiseen kerätyt vuokratuotot tulisi jakaa kirjanpitoon vähintään kuukausikohtaisesti, eli vaikka jyvitys tehtäisiin tilikauden päätteeksi, niin jako tulee tehdä kuukausitasolla.

Kun vuokra ositetaan kirjanpidossa tai osakirjanpidossa, voidaan vuokratuotot kohdistaa lain mukaisesti rahoitukseen ja varautumiseen. Jälkilaskelmassa tulee siis huomioida, miten vuokratuotot ovat jakautuneet ja miten varoja on käytetty. Tällöin täytetään lain vaatimat kohdat 1-5. 13 c § (30.12.2015/1713). Ks. Lähde 2.


Oppaan tiedot on kerätty muun muassa ARA:n verkkosivuilta ja yksityiskohtia on lisäksi tarkennettu suoraan ARA:n edustajien kanssa.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

ARA:n jälkilaskelma jatko-osa 1: Tasausryhmät, kustannuspaikoitus ja kohteiden salkutus

Valtteri Renvall|2018-06-18T09:57:06+03:0018.6.2018|

Jälkilaskelmassa erotellaan ARA:n tukemaan vuokraustoimintaan kuuluvat tuotot ja kulut tasausryhmäkohtaisiin salkkuihin. ARA:n tukemasta osuudesta täytetään tarkempi erittely. Vapaa-rahoitteinen osuus jaetaan omaan salkkuun, joka näytetään jälkilaskelmassa yhteisötason tiedoissa.

Automatisoinnin kannalta tämä onnistuu helpoiten, kun kohteet on kustannuspaikoitettu ja ne on jaettu tasausryhmäkohtaisiin salkkuhin. Tällöin kohteiden niputtaminen ja lukujen summaus tasausryhmä-kohtaisesti (ml. vapaarahoitteinen osuus) onnistuu helposti salkkujen tilikohtaisista summista. Kohteen siirtymä salkusta toiseen kannattaa, ja ARA:n mukaan myös tulee tehdä tilikauden päätteeksi.

Haasteeksi saattaa muodostua ARA-kohteiden osana olevat, tuettuun kantaan kuulumattomat liiketilat. Jotta omakustannevuokraperiaatteen toteutuminen voidaan varmistaa, tulisi ARA:n mukaan nämä jakaa omaksi kustannuspaikaksi, jonne suorat tuotot ja kulut kirjataan sellaisenaan ja kiinteistön yleiset kulut jyvitetään laskennallisesti kohteen kustannuspaikalta. Tällöin itse kohde kuuluu ARA:n tukemaan salkkuun ja liiketilan tuotot ja kulut voidaan kohdistaa vapaarahoitteiseen salkkuun.

Jälkilaskelma kootaan vain yhtiöistä, jotka perivät vuokran asukkaalta. Jos yhtiöllä on vuokraus-toimintaan kuuluvia tytäryhtiöitä (As Oy:t ja keskinäiset Koy:t), tulee näille maksetut vastikkeet kirjata emon kirjanpidossa kohteen kustannus-paikalle, jotta ne voidaan kohdistaa tiettyyn tasausryhmään tai vapaarahoitteiseen salkkuun. Kannattaa huomioida, että jos tytäryhtiön kiinteistössä on tuettua ja vapaarahoitteista toimintaa tulee vapaarahoitteinen osuus jakaa myös omalle kustannuspaikalleen.

Automatisoinnin kannalta hoitovastikkeet ja rahoitusvastikkeet kannattaa myös kirjata kumpikin eri kirjanpidon tilille. Uudessa ARA:n jälkilaskelma-mallissa (15.3.2018) on vastikkeille omat rivinsä.


Oppaan tiedot on kerätty muun muassa ARAn verkkosivuilta ja yksityiskohtia on lisäksi tarkennettu suoraan ARA:n edustajien kanssa.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

Blogisarjamme ARA:n jälkilaskelmasta jatkuu!

Valtteri Renvall|2018-06-21T12:05:55+03:0015.6.2018|

Julkaisimme keväällä viisi blogia ja ”whitepaperin” ARAn jälkilaskelman toteuttamisesta. Blogisarja sai paljon kiitosta asiakkailtamme, joten päätimme jatkaa sitä. Nyt loppukevään ja alkukesän aikana olemme taas oppineet aiheesta paljon ja uutta tietoa on tullut myös ARAlta. 

Näiden uusien tietojen pohjalta julkaisemme 4 jatkoblogia (aiheet listattu alla) ja uuden pdf-whitepaperin, jonka voit halutessasi pyytää meiltä käyttöösi.

Tilannepäivitys ja uuden blogisarjan esittely

Toukokuun 2018 lopussa ARA on pyytänyt ensimmäiset jälkilaskelmat ARA:n tukemilta yhteisöiltä. Pyyntö on tullut verkkoasioinnin kautta ja yhteisöjen tulee toimittaa jälkilaskelmat kesäkuun viimeisellä viikolla, tarkka määräaika käy ilmi ARA:n viestistä. Jälkilaskelmat tulee toimittaa vain ARA:n pyynnöstä ja ne on toimitettava ARA:n verkkoasioinnista löytyvällä lomakkeella. Automatisoitua palvelua lähetykseen ei vielä ole saatavilla.

Vaikka pyyntöä ei olisi vielä tullut, ei raportin laatimista kannata jättää kesken – pyynnöt tulevat vaiheittain niiden käsittelyn hitaudesta johtuen. Olemme Pandialla automatisoimassa monen asiakkaamme jälkilaskelmien raportointia ja olemme havainneet muutamia haastavia asioita, jotka kannattaa huomioida työajan säästämiseksi ja automatisoinnin helpottamiseksi. Näitä kohtia on avattu tässä oppaassa.

Pandia on ollut toteuttamassa useita jälkilaskennan automatisointeja, joten vaatimukset yksityiskohtineen ovat tulleet varsin tutuiksi. Jos et ole vielä lukenut blogisarjan ensimmäistä osaa, niin löydätte sen täältä! Tämä opas on edeltävän blogisarjamme jatko-osa, jonka tavoitteena on tarkentaa ja täydentää aiempaa tietoa. Opas on tehty helpottamaan Pandian asiakkaiden toimintaa uusien ARA:n raportointivaatimusten astuessa voimaan. Huomaattehan, että tämä opas ei ole ARA:n virallinen ohje, vaan Pandian asiantuntijoiden tulkintoihin ja näkemyksiin perustuva epävirallinen opas. Olethan meihin yhteydessä kun kysymyksiä herää.


Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

Go to Top