Näiden uusien tietojen pohjalta julkaisemme 4 jatkoblogia (aiheet listattu alla) ja uuden pdf-whitepaperin, jonka voit halutessasi pyytää meiltä käyttöösi.

• Tämä blogi: Tilannepäivitys ja uuden blogisarjan esittely
• Jatko-osa 1: Tasausryhmät, kustannuspaikoitus ja kohteiden salkutus
• Jatko-osa 2: Yhteisten kulujen ja vuokran jakaminen
• Jatko-osa 3: Varautuminen, aktivoinnit ja taseen tilit
• Jatko-osa 4: Ylijäämät, yhteistötason tiedot ja täsmäyttäminen taseeseen

Tilannepäivitys ja uuden blogisarjan esittely

Toukokuun 2018 lopussa ARA on pyytänyt ensimmäiset jälkilaskelmat ARA:n tukemilta yhteisöiltä. Pyyntö on tullut verkkoasioinnin kautta ja yhteisöjen tulee toimittaa jälkilaskelmat kesäkuun viimeisellä viikolla, tarkka määräaika käy ilmi ARA:n viestistä. Jälkilaskelmat tulee toimittaa vain ARA:n pyynnöstä ja ne on toimitettava ARA:n verkkoasioinnista löytyvällä lomakkeella. Automatisoitua palvelua lähetykseen ei vielä ole saatavilla.

Vaikka pyyntöä ei olisi vielä tullut, ei raportin laatimista kannata jättää kesken – pyynnöt tulevat vaiheittain niiden käsittelyn hitaudesta johtuen. Olemme Pandialla automatisoimassa monen asiakkaamme jälkilaskelmien raportointia ja olemme havainneet muutamia haastavia asioita, jotka kannattaa huomioida työajan säästämiseksi ja automatisoinnin helpottamiseksi. Näitä kohtia on avattu tässä oppaassa.

Pandia on ollut toteuttamassa useita jälkilaskennan automatisointeja, joten vaatimukset yksityiskohtineen ovat tulleet varsin tutuiksi. Jos et ole vielä lukenut blogisarjan ensimmäistä osaa, niin löydätte sen täältä! Tämä opas on edeltävän blogisarjamme jatko-osa, jonka tavoitteena on tarkentaa ja täydentää aiempaa tietoa. Opas on tehty helpottamaan Pandian asiakkaiden toimintaa uusien ARA:n raportointivaatimusten astuessa voimaan. Huomaattehan, että tämä opas ei ole ARA:n virallinen ohje, vaan Pandian asiantuntijoiden tulkintoihin ja näkemyksiin perustuva epävirallinen opas. Olethan meihin yhteydessä kun kysymyksiä herää.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

Korkotukilain 13 c ja aravarajoituslain 7 c pykälät edellyttävät, että jälkilaskelmassa on esitettävä paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteisiin on kerätty varoja ja miten niitä on käytetty sekä paljonko varoja on jäljellä tilikauden lopussa.

ARA:n esittämässä jälkilaskelmassa lähtökohtana on, että vuokraa perittäessä vuokra olisi jo valmiiksi jaettu hoito-, rahoitus- ja varautumiseen kohdis-tettuun vuokraan. Jos tämä ei ole mahdollista, niin jaon voi tehdä laskennallisesti, kunhan tasausryhmä-kohtaisella raportilla kunkin osa-alueen yli-/alijäämä eritellään. Hoito- ja pääomakulujen kattamiseksi kerättyjen vuokratuottojen lisäksi varautumisena vuokrissa kerättävät varat on esitettävä erikseen.

Lähtökohtaisesti lukujen pitää perustua kirjanpitoon, eli kunkin osa-alueen yli-/alijäämä muodostuu kirjanpidosta. Tämä edellyttää sitä, että varautu-miset kerätään vuokrissa erikseen ja kirjataan kirjanpitoon erikseen.

Varautumisena kerättävien vuokrien seuranta on mahdollista myös erillisellä järjestelmällä. Jos vuokrien kertymistä tältä osin seurataan pääkirjanpidon ulkopuolisella osakirjanpidolla, varautumisena kerättävä vuokran osuus on kirjattava pääkirjanpitoon kuukausittain. Tällöin varautuminen tulee siis eritellä kirjanpidossa kuukausikohtaisesti vuokratuotoista (esim. muistiotositteella).

Ennen vuotta 2017 kertyneet kumulatiiviset yli-/alijäämät täytyy esittää laskelmassa, jotta ne tulevat huomioiduksi myös asukkaiden omakustannusvuokrassa tai esim. tulevien vuosien peruskorjausten kattamisessa. ARA:n suosituksen mukaan hoito- ja rahoitusvuokrista kertyneen yli- tai alijäämän voi huomioida vuokrissa 3–5 vuoden ajanjaksolla, jotta vuokrien kehitys pysyy tasaisena.

Jos 31.12.2016 taseen rahoitusylijäämän alkuperää ei pysty selvittämään (toisin sanoen paljonko on kerätty varautumisena ja paljonko on hoito- ja rahoitusvuokrista kertynyttä yli-/alijäämää), ylijäämän voi huomioida kokonaisuudessaan yhteisötason laskelmassa kohdassa ”edellisinä tilikausina varautumisina kerättyjen varojen määrä”.

Jos varautumisena kerätyn ylijäämän osuus on selvitettävissä, mutta sitä ei ole aikaisemmin eritelty tasausryhmittäin, jaon voi tehdä tasausryhmille esimerkiksi neliöiden suhteessa ja käsitellä perusparannuksiin varautumisena, jos käyttöä ei ole erikseen määritelty.

Kun ARA-yhteisön tulot ovat pääasiassa ARA-vuokratalojen vuokratuloja ja ylijäämä vuokrista kertynyttä, varautumisen alkusaldo on käytännössä taseen 31.12.2016 osoittama rahoitusylijäämä.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

ARA:n jälkilaskelmamalli löytyy tästä. Samaa mallia voi soveltaa yhteisö-, tasaus-ryhmä- ja kohdetasolla (taso ilmoitetaan laskelman alussa):

• Koko yhteisöä koskevassa jälkilaskelmassa täytetään kaikki mallin sivut 1-3.
• Omakustannusvuokrarajoituksen alaista tasausryhmää tai kohdetta koskevassa jälkilaskelmassa täytetään mallin sivut 1-2.

Yhteisötason tiedoissa (ARA:n mallin sivul 3) kootaan ARA:n tukema osuus, vapaarahoitteinen osuus, yhteisötason investoinnit ja muu toiminta yhteen. Yhteistötason muodostamiseksi on omakustannus-vuokrarajoitusten alainen raportti koottava (ja sitä kautta myös vapaarahoitteinen osuus).

Kun yhteisötaso on muodostettu, raportti täsmäytetään taseeseen.Tämä vaatimus voi olla usein hankalaakin toteuttaa. Käytännössä tämä tarkoittaa yhteisölle sitä, että kaikki tilitapahtumat tulee kohdistaa johonkin raportin osa-alueeseen. Karkealla tasolla:

• kohteelle kohdistuvat kulut tulee tuttuun tapaan suoriteperiaatteella kirjata kohteen omalle kustannuspaikalle
• vuokraustoiminta tulee jakaa erilleen muusta toiminnasta (jos sellaista on)
• muun toiminnan tuotot ja kulut tulee eritellä vuokraustoiminnasta
• vuokraustoiminta jaetaan kahteen osuuteen: ARA:n tukemaan ja vapaarahoitteiseen
• Yhteisön tekemät investoinnit, niiden rahoitus ja investointien realisointi jaetaan erikseen (edellisten kausien rahoitusjäämä, aktivoidut hankinnat, PTS-korjauksiin nostetut lainat, saadut avustukset jne)

Jotta raportointi olisi helppoa, kannattaa yllä mainitut olla eriteltävissä kirjanpidosta tileittäin, ettei raporttia muodostettaessa tarvitse jokaista vientiä käydä erikseen läpi. Hoitokulujen osalta tämä on useimmiten jo hyvin hallussa, mutta vastaan on tullut muutamia kohtia joissa kannattaa miettiä kirjanpitokäytäntöjen muuttamista:

• hoitokuluja kattamaan nostettujen lainojen nostot, lyhennykset ja korot tulisi eritellä eri tileille muista lainoista
• perusparannuskorjauksiin nostettujen lainojen nostot, lyhennykset ja korot tulisi jakaa eri tileille rakennusaikaisista lainoista
• varautumiseen kerätyt vuokratuotot pitäisi eritellä erilleen muista vuokratuotoista kustannuspaikoittain. Jos tätä ei valmiiksi jo tehdä, tämä kannattaa tehdä kirjanpidossa eri tilille esim. muistiotositteella, jotta yhteisön ja tasausryhmän kuluvan vuoden varautuminen saadaan eriteltyä helposti.
• aktivointeja tehdessä kannattaa miettiä miten kunnossapidon aktivointikustannukset saadaan eriteltyä kirjanpidossa muista korjauskustannuksista ja muista aktivoinneista. Näille aktivointitileille ei kannata aktivoida muita kustannuksia kuin korjauskustannuksia, jotta kirjanpidosta saadaan otettua esimerkiksi vain tiettyjen tilien taseen saldoa kasvattavat viennit.
• aktivoinnit kannatta kohdistaa kustannuspaikalle myös taseen tileillä, jotta kirjanpidon tileiltä saadaan helposti kerättyä korjauksien aktivoitu osuus tasausryhmäkohtaisesti.

Jotta yhteisötason raportti saadaan täsmäämään taseeseen, tarkoittaa se sitä, että myös kaikki muut emoyhtiön tällä hetkellä kohdistamattomat kulut kohdistuvat johonkin yhteisötason raportoin riveistä. Jos kyse on vuokraustoimintaan liittyvistä kuluista (kuten markkinointi jne.) on ne jaettava kaikille vuokrakohteille oikeudenmukaisesti, jolloin nämä kulut näkyvät suoraan vuokraustoiminnan ja ARA:n tukeman toiminnan yli-/alijäämässä.

Vuokraustoimintaan kuulumattomat tuotot ja kulut taas näytetään sille varatussa omassa osiossaan. Tällaisissa kuluissa kannattaa käyttää kirjanpidossa yhtä tai useampaa yleiskustannuspaikkaa (esim. yhteinen, tasausryhmä A, tasausryhmä B, ei vuok-raustoimintaa jne), jotta esimerkiksi vuokraustoimin-taan kuuluvat yhteiset kulut saadaan eriteltyä kirjanpidosta helposti.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

Jälkilaskelman luvut johdetaan suoraan kirjanpidosta ja jälkilaskelmassa huomioidaan ainoastaan rahan todellinen liikkuminen. Laskelmassa ei siis ilmoiteta poistoja, mutta taseeseen aktivoidut korjaukset ja lyhennykset ilmoitetaan kukin omalla rivillään.

Korkotuki- ((604/2001) 13 c §) ja aravarajoituslain ((1190/1993) 7 c §)) mukaan jälkilaskelmasta on käytävä ilmi

• paljonko vuokria on peritty
• mitä menoeriä on katettu vuokrilla
• paljonko tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimiin on kerätty varoja ja miten niitä on käytetty
• paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää
• paljonko edellisiltä tilikausilta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää

Idea on, että jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämä vähennettynä varautumiseen kerätyillä varoilla on otettava huomioon seuraavien vuosien vuokria määritettäessä, jotta varmistetaan omakustannusperiaatteen toteutuminen (korkotukilaki 13 c § ja aravarajoituslaki 7 c §).

Tämän lisäksi jälkilaskelmassa tulee eritellä historian aikana kerätty käyttämätön kumulatiivinen varautuminen, tilikauden aikana vuokrissa kerätyn varautumisen määrä ja tilikauden aikana käytettyjen varautumisten määrä. Jälkilaskelma täsmäytetään taseen rahoitusasemaan. (ks. lähde)

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

Tasausryhmätason laskelmat. Jälkilaskelman tiedot kerätään vuoden 2017 alusta alkaen yhteisöistä ja tasausryhmistä. Yhteisötason tiedot lähetetään ARA:lle keväästä 2018 lähtien ARA:lta saapuvan tietopyynnön mukaisesti. Tasausryhmätasoiset laskelmat on myös laadittava, mutta esitettävä ARA:lle vain erillisestä pyynnöstä.

Kustannuspaikkakohtainen kirjanpito. Tasausryhmä muodostetaan siihen kuuluvien ARA-kohteiden kustannuspaikoista (huomioiden tasaussäännökset korkotukilain 13 a § ja aravarajoituslain 7 a §:ssä). Käytännössä tämä tarkoittaa, että jotta tasausryhmäkohtainen laskelma saadaan muodostettua, jälkilaskelman luvut tulee kerätä kirjanpitoon kustannuspaikoittain. Tällöin kohteet voidaan ryhmitellä tasausryhmiin ja niistä erotella ryhmiin kuulumattomat kohteet.

ARA suosittelee, että erityisryhmäkohteet tai asunnot, jotka ensivuokrataan toiselle yhteisölle, käsitellään omina erillisinä tasausryhminään, jotta jälkilaskelmien laatiminen on yhteisölle helpompaa.

Lähtökohtana 2016 lopun yli-/alijäämä. Vuoden 2017 tiedoista ilmoitettavan jälkilaskelman lähtökohtana on 31.12.2016 mennessä kertynyt kumulatiivinen yli-/alijäämä. Jos taseen rahoitusylijäämää tai sen kertymistä muusta kuin rajoituksen alaisesta vuokraustoiminnasta ei ole eriteltävissä tasausryhmittäin, niin 31.12.2016 mennessä kertynyt ylijäämä pitää ilmoittaa edellisten tilikausien varautumisina kerättyjen varojen määrässä, ns. varautumisen alkusaldona.

Jälkilaskelmat tehdään vuokraemokohtaisesti. Keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden tapauksissa vuokraemo kerää vuokrat ja maksaa tytäryhtiöilleen hoito- ja pääoma-vastiketta, jotka ilmoitetaan jälkilaskelmassa omilla riveillään. Tyttärien tietoja ei ainakaan tässä vaiheessa tarvitse ilmoittaa. Jälkilaskelma täsmäytetään vuokraemon taseeseen. Jos keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön tai asunto-osakeyhtiöön on kertynyt 31.12.2016 tilanteessa hoito- ja rahoitusvastikkeista ylijäämää, niin tämä ylijäämä pitää ottaa huomioon seuraavien vuosien vastikkeiden määrityksessä, jotta omakustannus-periaate toteutuu.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!

Uuden jälkilaskelmamallin tavoite ARA:n mukaan on edistää asumiskustannusten kohtuullisuuden toteutumista valtion tukemassa asuntokannassa lisäten kustannusten läpinäkyvyyttä sekä osoittaa, että vuokrilla on katettu vain omakustannusvuokraa koskevien säännösten mukaisia menoja. (ks. lähde)

Uuden raportointivaatimuksen idea on selvästi pyrkiä luomaan yhtenäinen raportointirunko ARA:n seurantaa varten ja pyrkiä tuomaan läpinäkyväksi mihin vuokratuotoilla kerätyt rahat menevät.

Yhtenäinen raportointirakenne mahdollistaa tietojen keräämisen sähköisesti sekä myöhemmin keskitetyn kiinteistötietojen vertailun ja raportoinnin. Koska mallissa keskitytään kumulatiivisen yli-/alijäämän sekä varautumisen raportointiin, mallin avulla pyritään oletettavasti varmistamaan, että yhteisön keräämät ylijäämät ja varautumiset tullaan käyttämään tulevaisuudessa oikeaoppisesti.

ARA pyytää vuokrataloyhteisöjä lähettämään vuoden 2017 yhteisötason jälkilaskelmia keväästä 2018 lähtien.

Jälkilaskelmat ilmoitetaan ARA:n verkkoasioinnin kautta. Verkkoasioinnin sähköinen lomake tulee olemaan nykyisen ARA:n jälkilaskelmamallin mukainen. Tämän lisäksi tiedot voidaan ladata palveluun myös Excel-tuontitiedostolla.

Päivitetty malli ja tuontitiedoston rakenne julkaistaan ARA:n verkkosivuilla ja verkkoasioinnin Ohjeet-osiossa alkuvuoden aikana. ARA:n tavoitteena on myöhemmin luoda rajapinta tietojen lähettämiseen, jotta lukujen lähetys voidaan myöhemmin kokonaan automatisoida.

Jos haluat koko oppaan käyttöösi whitepaper-muodossa (pdf), niin pyydäthän sitä meiltä sähköpostitse (contact (at) pandia.fi) tai soita meille (010 504 1400), niin lähetämme sen sinulle.

Autamme mielellämme muutenkin raportoinnin toteuttamisessa. Pandian ohjelmistojen ja asiantuntijoiden avulla raportointi voidaan helposti jopa automatisoida kokonaan!